Quand une famille me demande « le neuf, c’est vraiment plus cher ? », je commence toujours par retourner la question. Plus cher à l’achat, sans doute. Mais sur dix ans ? Sur quinze ans ? L’équation change du tout au tout. Entre les frais de notaire divisés par trois, les charges qui n’explosent pas, et les garanties qui évitent les mauvaises surprises, le calcul mérite qu’on s’y arrête. Voici comment comparer vraiment — sans vous noyer dans les simulateurs théoriques.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement immobilier. Consultez un notaire ou conseiller financier pour une analyse personnalisée de votre projet.
L’essentiel sur le coût neuf vs ancien en 4 points
- Frais notaire : économie de 4 à 5 points dans le neuf (2-3% contre 7-8%)
- Charges copro : réduites les 10 premières années dans le neuf
- Travaux : budget proche de 0€ dans le neuf vs 10 000 à 30 000€ potentiels dans l’ancien
- Sur 10 ans : l’écart de prix initial peut s’inverser complètement
Le prix affiché ne raconte pas toute l’histoire
Dans mon activité d’accompagnement d’acquéreurs dans l’Hérault et le Var, je constate une erreur systématique : la comparaison s’arrête au prix au mètre carré. Pourtant, ce chiffre ne représente qu’une fraction du coût réel. Sur les dossiers que j’ai suivis ces trois dernières années, l’écart non anticipé tourne souvent entre 15 000 et 25 000€. Ce constat est limité au Sud de la France et peut varier selon la tension du marché local.
Si vous cherchez un appartement neuf à Montpellier ou ailleurs dans la région, gardez en tête les cinq postes qui font réellement la différence : le prix d’achat brut, les frais de notaire, les charges de copropriété sur dix ans, le budget travaux potentiel, et les avantages fiscaux mobilisables. Ignorer l’un de ces éléments revient à comparer des pommes et des oranges.
4 à 5 points
d’économie sur les frais de notaire dans le neuf
Franchement, le piège classique du prix au m² brut fait perdre du temps à tout le monde. Un appartement ancien affiché à 3 200€/m² avec 8% de frais de notaire et 20 000€ de travaux DPE coûte souvent plus cher qu’un neuf à 4 100€/m² avec ses 2,5% de frais et zéro euro de remise aux normes. Je recommande toujours de poser tous les chiffres à plat avant de trancher.
Les vrais écarts de coût poste par poste
Prix d’achat et frais de notaire : l’écart visible
Sur le papier, le neuf affiche un prix au mètre carré plus élevé — souvent 15 à 25% de plus selon les marchés. Mais cette comparaison oublie l’essentiel. Selon le barème officiel des notaires, les frais d’acquisition s’établissent entre 7 et 8% du prix dans l’ancien, contre seulement 2 à 3% dans le neuf. Sur un achat à 250 000€, cette différence représente 12 500 à 15 000€ d’économie immédiate.
Depuis avril 2025, la donne a encore évolué. Les départements peuvent désormais relever le taux de la taxe de publicité foncière à 5% au lieu de 4,50%. Bonne nouvelle pour les primo-accédants : cette hausse ne s’applique pas à leur situation, comme le précise le Ministère de l’Économie.
Charges et travaux : les coûts qui s’accumulent
L’erreur la plus fréquente que je rencontre ? Oublier les charges de copropriété dans le calcul. Selon l’Observatoire des charges Oscar, le montant moyen atteint près de 50€ par an et par mètre carré. Mais ce chiffre masque un écart considérable entre neuf et ancien.
Dans un immeuble neuf, pas de ravalement à prévoir, pas de toiture à refaire, pas de chaudière collective vieillissante. Les équipements sortent d’usine. Les normes énergétiques RE2020 garantissent une consommation maîtrisée. Résultat : les premières années, les charges restent contenues. Dans l’ancien, le fonds travaux obligatoire s’ajoute aux provisions courantes — et les mauvaises surprises arrivent souvent au pire moment.
Pour ceux qui s’intéressent à l’achat immobilier dans le neuf, ce différentiel de charges représente facilement 500 à 800€ par an sur un T3. Multipliez par dix ans : voilà 5 000 à 8 000€ d’économie supplémentaire.
Fiscalité et aides : ce que le neuf peut récupérer
Le PTZ constitue l’avantage le plus visible pour les primo-accédants. Depuis avril 2025, il est étendu à tous les logements neufs sur l’ensemble du territoire français jusqu’au 31 décembre 2027, comme l’indique le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025. La quotité peut atteindre 50% du coût total de l’opération dans le neuf. Un levier considérable.
À cela s’ajoutent des exonérations de taxe foncière dans certaines communes — généralement deux ans. Ces dispositifs n’existent tout simplement pas dans l’ancien, sauf travaux de rénovation éligibles à d’autres aides comme MaPrimeRénov’.
| Poste de coût | Appartement neuf | Appartement ancien | Écart |
|---|---|---|---|
| Frais de notaire | 6 250€ (2,5%) | 18 750€ (7,5%) | -12 500€ |
| Charges copro (10 ans) | 25 000€ | 35 000€ | -10 000€ |
| Travaux prévisibles | 0€ | 15 000€ | -15 000€ |
| Avantages fiscaux | PTZ + exo TF | Aucun | Variable |
| Économie globale neuf | 37 500€ minimum sur 10 ans | ||
Simulation : 250 000€ dans le neuf vs l’ancien sur 10 ans
Le cas d’Émilie : son calcul pour un budget de 280 000€
J’ai accompagné Émilie l’année dernière. Cadre de 34 ans dans l’agroalimentaire, elle cherchait un T3 dans le secteur de Montpellier avec un budget de 280 000€ tout compris. Son réflexe initial ? Comparer un T3 ancien à 3 200€/m² avec un T3 neuf à 4 100€/m². À première vue, l’ancien semblait imbattable.
Sauf que l’appartement ancien affichait un DPE F. Le ravalement était voté. Et les fenêtres d’origine laissaient passer le vent du Nord. En posant tous les chiffres : 18 000€ de frais de notaire, 22 000€ de travaux d’isolation, 4 000€ de quote-part ravalement. Le coût réel dépassait 310 000€.
Le T3 neuf, lui, totalisait 6 500€ de frais de notaire, zéro travaux, et Émilie a pu décrocher un PTZ couvrant 40% de son achat. Résultat : sur dix ans, l’écart était ramené à 8 000€ en faveur du neuf.
Ce que ce cas illustre bien, c’est l’importance de la vision sur dix ans. Un écart de 900€/m² à l’achat peut fondre comme neige au soleil quand on intègre les frais, les charges et les travaux. Et je ne parle même pas des garanties : pendant dix ans, Émilie ne paiera aucune réparation structurelle grâce à la garantie décennale définie par Service-Public.
Bon à savoir : La garantie décennale couvre les dommages compromettant la solidité du bâtiment ou le rendant impropre à sa destination. La garantie biennale protège les équipements dissociables pendant deux ans. Dans l’ancien, ces protections n’existent pas — sauf si des travaux récents ont été réalisés par un professionnel.
Neuf ou ancien : comment trancher selon votre profil
Mon avis (qui n’engage que moi) : il n’existe pas de réponse universelle. Ce qui compte, c’est d’aligner votre choix avec votre situation réelle. Pour vous aider à y voir clair, voici l’arbre de décision que j’utilise en accompagnement client.
Neuf ou ancien ? Trouvez la réponse selon votre profil
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Si vous êtes primo-accédant éligible au PTZ :
Orientez-vous vers le neuf. Le PTZ peut financer jusqu’à 50% de votre achat, ce qui compense largement l’écart de prix au m². Vérifiez votre éligibilité via un simulateur de prêt à taux zéro.
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Si votre budget est serré et l’emplacement prioritaire :
L’ancien peut se justifier — mais uniquement si le bien est déjà rénové récemment (DPE C ou mieux) et que la copropriété est saine. Demandez les trois derniers PV d’AG avant de signer.
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Si vous investissez pour louer :
Le choix dépend de la zone. En zone tendue, le neuf offre des garanties locatives et une fiscalité avantageuse. En zone détendue, un ancien bien placé et rénové peut générer un meilleur rendement brut.
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Si vous êtes famille et l’espace prime :
Comparez surface réelle, pas seulement prix. Le neuf offre souvent des rangements optimisés et des espaces extérieurs (balcons, terrasses) là où l’ancien propose parfois des mètres carrés perdus.
Ce que beaucoup d’acquéreurs sous-estiment : l’impact des garanties constructeur sur la tranquillité d’esprit. Pendant dix ans dans le neuf, vous ne sortez pas un euro pour les gros pépins. Dans l’ancien, la première fuite de toiture ou le premier problème d’étanchéité tombe directement dans votre poche.
Quand l’ancien reste pertinent : Certains biens anciens valent vraiment le détour — emplacement exceptionnel, rénovation récente avec DPE A ou B, copropriété de moins de 20 lots avec fonds travaux bien doté. Ce n’est pas le neuf contre l’ancien : c’est le calcul global qui tranche.
Vos questions sur le coût réel neuf vs ancien
Le neuf est-il vraiment plus cher que l’ancien ?
Au prix d’achat brut, oui — généralement 15 à 25% plus cher au mètre carré. Mais en intégrant les frais de notaire réduits (2-3% vs 7-8%), les charges maîtrisées et l’absence de travaux, l’écart se réduit fortement. Sur dix ans, le neuf devient souvent équivalent voire moins cher selon les marchés.
Quelle économie réelle sur les frais de notaire dans le neuf ?
L’économie représente 4 à 5 points du prix d’achat. Concrètement, sur un achat à 300 000€ : environ 7 500€ de frais dans le neuf contre 22 500€ dans l’ancien. Soit 15 000€ d’économie directe utilisable pour meubler ou améliorer votre apport.
Faut-il prévoir un budget travaux dans un appartement ancien ?
Presque toujours. Les biens classés F ou G au DPE nécessitent une rénovation énergétique obligatoire pour pouvoir être loués. Comptez 10 000 à 30 000€ selon la surface et les travaux. À cela s’ajoutent les quotes-parts de travaux de copropriété votés ou à venir. Demandez les PV d’AG des trois dernières années avant d’acheter.
Quels avantages fiscaux pour l’achat dans le neuf en 2025 ?
Le PTZ reste le dispositif phare pour les primo-accédants : jusqu’à 50% du coût de l’opération finançable à taux zéro, sur 25 ans maximum. S’y ajoutent l’exonération de taxe foncière (2 ans dans certaines communes) et la TVA réduite à 5,5% dans les zones ANRU. Les conditions évoluent chaque année : vérifiez celles en vigueur avant de vous engager.
Sur combien d’années comparer pour faire le bon choix ?
Dix ans constitue un horizon pertinent. C’est la durée de la garantie décennale, le temps d’absorber les frais d’acquisition, et une période réaliste de détention avant revente éventuelle. Sur cette durée, un écart de prix initial de 20% peut complètement s’inverser une fois les charges et travaux intégrés.
Précisions sur les données de coût 2025
- Les prix au m² et frais mentionnés sont des moyennes nationales ou régionales pouvant varier significativement selon la commune et le quartier
- Les dispositifs fiscaux (PTZ, réductions) évoluent chaque année : vérifiez les conditions en vigueur au moment de votre achat
- Le coût des travaux dans l’ancien dépend de l’état réel du bien : un diagnostic technique préalable est indispensable
Risques à anticiper : sous-estimation des travaux si diagnostic non réalisé par professionnel, perte d’avantages fiscaux si conditions PTZ non respectées, charges imprévues dans copropriétés anciennes sans fonds travaux constitué.
Consultez un notaire pour les frais d’acquisition, un courtier ou votre banque pour le financement, et un diagnostiqueur certifié pour l’état du bien.
La prochaine étape pour vous
Votre plan d’action avant de choisir neuf ou ancien
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Posez votre budget global réel : prix + frais notaire + travaux potentiels + première année de charges -
Vérifiez votre éligibilité au PTZ si vous êtes primo-accédant -
Pour tout bien ancien visé : demandez les PV d’AG des trois dernières années et le carnet d’entretien -
Faites chiffrer les travaux par un professionnel avant de signer (même pour du rafraîchissement)
La question n’est jamais vraiment « neuf ou ancien ? » mais plutôt « quel bien correspond à mon budget réel sur dix ans ? ». Posez les chiffres à plat. Et si le doute persiste, un conseiller ou un notaire peut vous aider à trancher en fonction de votre situation exacte.