Transmission immobilière à une association :
Oui, vous pouvez léguer ou donner un bien immobilier à une association. Si celle-ci est reconnue d’utilité publique, elle bénéficie d’une exonération totale des droits de succession selon l’article 795 du Code général des impôts. Cette possibilité vous permet de transmettre une partie ou la totalité de son patrimoine à une association tout en optimisant la fiscalité successorale.
Informations à caractère général : Ce contenu présente le cadre légal général et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Chaque situation patrimoniale est unique et dépend de votre configuration familiale. Les règles fiscales peuvent évoluer : il est recommandé de consulter un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine avant toute démarche.
Legs ou donation : comment transmettre un bien immobilier à une association
Deux mécanismes juridiques permettent de transmettre un bien immobilier à une association : le legs testamentaire, qui prend effet après votre décès, et la donation, qui transfère immédiatement la propriété de votre vivant.
Le legs constitue la solution privilégiée par la majorité des donateurs. Vous conservez la pleine propriété et jouissance de votre bien jusqu’à votre décès, tout en gardant la possibilité de modifier ou révoquer vos dispositions testamentaires à tout moment. La donation, en revanche, implique un transfert définitif et généralement irrévocable dès la signature de l’acte notarié.
Selon le ministère de l’Économie, le testament olographe doit être entièrement rédigé à la main, daté précisément et signé pour être valide. Le testament authentique, dicté devant notaire, offre une sécurité juridique renforcée particulièrement recommandée pour les legs immobiliers importants.
En pratique, une erreur fréquente consiste à rédiger son testament sans connaître précisément la valeur de son patrimoine. Pour un legs immobilier, faire estimer le bien par un professionnel permet d’anticiper les conséquences fiscales et de s’assurer que le montant légué respecte les limites légales.
Le récapitulatif ci-dessous synthétise les principales différences entre ces deux modes de transmission. Chaque critère vous permet d’identifier rapidement l’option la mieux adaptée à votre situation personnelle.
| Critère | Legs testamentaire | Donation |
|---|---|---|
| Moment du transfert | Après votre décès | De votre vivant |
| Révocabilité | Modifiable à tout moment | Généralement irrévocable |
| Jouissance du bien | Vous la conservez intégralement | Transfert immédiat à l’association |
| Formalisme | Testament olographe ou authentique | Acte notarié obligatoire |
Bon à savoir : Toutes les associations ne peuvent pas recevoir de legs immobilier. Seules les associations reconnues d’utilité publique, les fondations et certaines associations cultuelles disposent de cette capacité juridique. Avant toute démarche, vérifiez le statut de l’organisme choisi.
Exonération fiscale totale : les conditions pour en bénéficier
L’avantage fiscal majeur réside dans l’exonération totale des droits de succession dont bénéficient les associations reconnues d’utilité publique. L’association reçoit ainsi 100 % de la valeur du bien légué, sans ponction fiscale.
D’après le BOFiP (doctrine fiscale officielle), les dons et legs faits aux organismes reconnus d’utilité publique dont les ressources sont affectées à des œuvres d’assistance et de bienfaisance sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit selon le 4° de l’article 795 du CGI. Cette exonération s’applique de plein droit aux établissements publics ou d’utilité publique.
Cas concret : une personne de 68 ans sans enfant léguant un appartement locatif d’une valeur de 180 000 € à une association humanitaire reconnue d’utilité publique transmet l’intégralité de cette somme. Sans cette exonération, les droits de succession auraient pu atteindre 60 % de la valeur du bien pour un tiers non parent.
Attention à la réserve héréditaire : Si vous avez des enfants ou un conjoint survivant, la loi leur garantit une part minimale de votre succession appelée réserve héréditaire. Vous ne pouvez léguer librement que la quotité disponible. Ne pas respecter cette limite expose votre legs à une réduction par vos héritiers réservataires, voire à son annulation partielle.
La réserve héréditaire définie par l’article 913 du Code civil varie selon votre situation familiale : avec un enfant, la réserve représente la moitié du patrimoine ; avec deux enfants, les deux tiers ; avec trois enfants ou plus, les trois quarts. Sans héritier réservataire, vous disposez librement de l’intégralité de votre patrimoine.
Pour approfondir les mécanismes de taxation applicables à votre situation, vous pouvez consulter les différents types de fiscalité immobilière.
Démarches concrètes pour léguer votre bien immobilier
La mise en œuvre d’un legs immobilier nécessite plusieurs étapes clés, de la prise de contact avec l’association jusqu’à la rédaction du testament. Suivre cette chronologie vous garantit une démarche sécurisée juridiquement.
Les 4 étapes pour léguer votre bien à une association
- Contactez le service legs de l’association choisie : la plupart des grandes associations disposent d’un pôle juridique gratuit qui accompagne les testateurs et répond à leurs questions patrimoniales.
- Faites estimer votre bien immobilier par un professionnel pour connaître sa valeur vénale actuelle et calculer la quotité disponible si vous avez des héritiers réservataires.
- Consultez un notaire pour vérifier la conformité de votre projet avec les règles successorales et rédiger un testament sécurisé juridiquement.
- Faites enregistrer votre testament au Fichier central des dispositions de dernières volontés (FCDDV) pour garantir qu’il sera retrouvé à votre décès.
Concernant les coûts, les tarifs 2024 des testaments notariés indiquent des frais de rédaction de 113,19 € HT pour un testament authentique, auxquels s’ajoutent 18,45 € TTC pour l’enregistrement au FCDDV. Un investissement modeste au regard de la sécurité juridique apportée.
En pratique, privilégiez le testament authentique plutôt que le testament olographe pour un legs immobilier. La présence du notaire garantit la validité formelle de l’acte et limite considérablement les risques de contestation ultérieure par d’éventuels héritiers.
Selon l’INSEE, seulement 15 % des Français avaient rédigé un testament en 2020. Cette démarche reste pourtant essentielle pour que vos volontés soient respectées, particulièrement si vous souhaitez transmettre à une association plutôt qu’aux héritiers légaux par défaut.
Pour démarrer votre projet dès maintenant, vous pouvez effectuer une prise de rendez-vous notaire en ligne et bénéficier d’un premier échange sur votre situation patrimoniale.
À retenir
- Le legs testamentaire permet de transmettre un bien immobilier à une association tout en conservant sa jouissance jusqu’au décès
- Les associations reconnues d’utilité publique bénéficient d’une exonération totale des droits de succession
- La réserve héréditaire limite la quotité disponible si vous avez des enfants ou un conjoint
- Le testament authentique (environ 130 € TTC) offre une sécurité juridique renforcée pour les legs immobiliers
- Les services legs des associations proposent un accompagnement gratuit pour les testateurs