Les avantages fiscaux de la loi Censi Bouvard

loi Censi Bouvard

Publié le : 12 novembre 20188 mins de lecture

Vous voulez investir dans l’immobilier et vous avez une occasion en or pour être propriétaire, et en particulier d’un bien neuf que vous pouvez meubler avant de la mettre en location ? Sachez que vous bénéficiez d’une défiscalisation sur vos revenus locatifs. Vous avez peut-être déjà entendu parler de la loi censi bouvard ou peut-être c’est ce qui vous a poussé dans votre future projet. En tout cas, que vous comptiez constituer un patrimoine immobilier ou le vendre dans une dizaine d’années, ce dispositif vous avantage considérablement en matière fiscale. Les explications vous sont livrées à travers cet article avec une illustration par rapport à la location meublée non professionnelle classique.

Le principe de la loi Censi Bouvard

La loi Bouvard est un dispositif qui offre un avantage fiscal dédié aux loueurs de logement meublé non professionnel. Vous en bénéficiez lorsque vous investissiez dans les résidences de service neuves ou réhabilitées. Ainsi, cette loi vise particulièrement les Ephad, les résidences étudiantes, touristiques ou d’affaires. D’une manière plus explicite, elle fait bénéficier les investisseurs immobiliers de réductions d’impôt par rapport à la valeur hors taxe de l’immeuble. Au niveau de la TVA, vous pouvez la récupérer grâce à cette loi et mieux encore, vous ne serez pas imposés sur la totalité de vos revenus locatifs. Ces avantages vous sont alloués si le bien est loué durant 9 ans reconductibles et que la résidence soit acquise depuis le 1er janvier 2013 au 31 décembre 2017. Ce délai est rallongé jusqu’en 31 décembre 2018 pour les résidences étudiantes et seniors. Ce texte est applicable aux investissements inférieurs ou égaux à 300 000 euros. Ainsi, le projet de loi de finance 2017 a apporté une rectification par rapport à la rénovation, au ravalement et au réaménagement de la résidence pour personnes handicapées. Vous accéderez à une réduction d’impôt de 20% pour les travaux s’élevant jusqu’à 22 000 euros au maximum. De cette définition en découle 2 avantages fiscaux non négligeables.

Réduction d’impôt

En mettant en location votre logement meublé neuf, vous êtes tenus de déclarer au fisc les loyers. Nombreuses possibilités s’offrent à vous pour supporter votre investissement mais en optant pour la loi bouvard, vous aurez l’occasion de réduire vos impôts à hauteur de 11% sur la valeur hors taxe du bien et les frais de notaire. Il faut juste que vous le mettiez en location par bail commercial pour une période de 9 ans car cette avantage s’étale sur cette période. Bien que ce ne soit pas un avantage fiscal cette obligation de confier la gestion de votre résidence à une société exploitante, cela vous écarte des soucis purement liés à l’exploitation. C’est une sorte de garantie pour votre revenu. En d’autres termes, vous êtes aussi obligés d’opter pour le régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) mais une fois de plus lequel vous accorde un abattement de 50% sur vos revenus. Vous êtes en effet imposés juste sur la moitié de votre recette. Cette loi est d’ailleurs réputée en tant que celle de double défiscalisation, grâce à elle, votre investissement pourra subir une diminution à la même valeur que la TVA. Vous pourrez récupérer la totalité de cette taxe qui est de 20% du montant de l’acquisition. Pour en bénéficier, vous n’aurez qu’à assurer les 3/4 des services proposés en résidence. Tant qu’il y a de la réception et de linge de maison fourni, du nettoyage régulier des locaux ainsi que du petit-déjeuner, votre remboursement sera validé. Pour illustration, un placement de 200 000 euros dans une résidence meublée se présente comme suit. La TVA est alors d’une valeur de 40 000 euros et la somme investie vous rapporte 22 000 euros soit une épargne de 2 444 euros par an avec la réduction d’impôt sur 9 ans. Votre avantage fiscal avec cette loi s’élève au final à 62 000 euros.

Possibilité de reporter la réduction d’impôt

L’amendement Bouvard est adopté par l’Assemblée nationale en 2009 aux profits des contribuables résidant dans le territoire français. Si à l’époque, il était effectif jusqu’à la fin de l’année 2015, en 2013 à cause de l’accroissement de la demande en résidence étudiante, senior, pour personnes handicapées et EPHAD, il est alors prorogé jusqu’à la fin de l’année 2018. Le principe reste inchangé et tant que votre investissement concerne ces types de logement, ce régime offre des grands atouts pour vous, y compris la possibilité de reporter la remise de votre impôt. Si le montant des impôts que vous devez verser est alors inférieur à celui de cette réduction engendrée par cette loi au cours d’une année, vous pourrez reporter l’écart sur les 6 années suivantes. Dans ce cas, vous devez simplement continuer de mettre le logement en location pendant cette période de report. Quel que soit le nombre d’investissements que vous effectuez dans les limites de ce dispositif censi, ce mécanisme est applicable à chacun d’eux. Le montant total des acquisitions ne dépasse pas toutefois les 300 000 euros et les recettes annuelles n’excèdent pas les 23 000 euros. Ces conditions sont effectivement nécessaires pour être éligible à cette loi. Autrement dit, d’autres agencements fiscaux existent également.

Statut lmnp et loi Censi Bouvard en même temps

Ces deux dispositifs vous autorisent à percevoir vos revenus locatifs moins taxés, leur différence réside dans la déduction d’impôt pour la loi. En tant que statut, la lmnp vous privilégie sur l’amortissement de votre bien sur 30 ans. De votre côté vous voulez assurer votre retraite avec des compléments de revenus ? Mieux encore vous vous lancez dans la création de capital et vos investissements immobiliers dépassent le plafond prévu par la loi bouvard ? Il vous est toutefois impossible de cumuler différents dispositifs de défiscalisation sur un même bien mais avec les acquisitions de 300 000 euros, vous appliquez la loi censi. Pour les biens dont les valeurs excèdent ce seuil, vous pouvez les amortir. Concrètement, pour votre résidence meublée neuve ou rénovée avec une réhabilitation achevée depuis 15 au maximum en statut location meublée non professionnelle de 80 000 euros TTC, votre crédit se remboursera comme suit. Avec un emprunt de 64 000 euros au taux de 2,3% pour 20 ans, vous devez 332, 94 euros à votre banque. Vous percevrez alors 350 euros de loyer mensuel pour un bénéfice de 15,06 euros. N’oubliez pas que votre loyer subira une majoration chaque année à raison de 1% en moyenne. Si vous effectuez l’achat à 35 ans sans apport, vous serez acquittés de votre crédit avant votre retraite et la résidence vous génère des recettes non imposables. Le dispositif Bouvard vous aide au final à financer jusqu’à plus de 3/4 de vos investissements avec vos impôts et vos loyers. Rien qu’au niveau fiscalité, il contribue à une économie allant de 30,6% du prix du bien hors taxe. Ne faites pas en revanche la location à titre professionnel pour pouvoir en profiter et assurez-vous que la moitié de vos revenus totaux ne viennent pas de cette activité.

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