Les avantages et les modalités d’investissement en démembrement immobilier

démembrement immobilier

Publié le : 23 avril 20206 mins de lecture

L’immobilier reste et restera toujours un moyen d’investissement très rentable. Outre sa rentabilité élevée, l’investissement immobilier est aussi très apprécié, car il offre de nombreuses possibilités, si ce n’est le fait de pouvoir opter pour le démembrement d’un bien. De quoi s’agit-il ? Qu’est-ce qu’on y gagne en dénombrant un bien immobilier? Éléments de réponse à travers ces quelques lignes.

Démembrement immobilier : quel est le principe ?

Par définition, le démembrement est l’action en justice de séparer un bien immobilier entre plusieurs personnes, ces dernières pouvant être physiques ou morales. En d’autres termes, la possession du bien en question est séparée entre une première personne qui hérite des droits d’usage et que l’on appelle alors « usus », une deuxième personne « fructus » qui bénéficie des revenus par exemple en cas de mise en location, et enfin une troisième personne « abusus » qui hérite du droit de vente ou de donation du bien.

Comme expliqué par  https://demembrement.fr/, l’ensemble formé par l’usus et le fructus est appelé l’usufruit, et l’abusus quant à lui est connu comme la nue-propriété. Ainsi, après démembrement, l’usufruitier obtient le droit d’utiliser le bien immobilier à sa guise, que ce soit pour y habiter ou pour le louer et en percevoir des revenus. Le nu-propriétaire quant à lui peut donner ou vendre le bien du démembrement, en respectant toutefois les droits de l’autre partie, c’est-à-dire l’usufruitier.

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Les avantages du démembrement immobilier.

Le démembrement est un mécanisme juridique utilisé avant tout par les propriétaires pour faciliter la succession de leurs biens immobiliers. Rappelons en effet que si l’usufruitier venait à décéder, le nu-propriétaire deviendra alors le seul propriétaire et le démembrement prend fin. C’est ce qu’on appelle remembrement, et c’est pour cela que de nombreux parents décident d’engager un démembrement avec leurs descendants pour que ces derniers puissent plus tard hériter du bien sans devoir à payer des droits de succession. 

Par ailleurs, le démembrement de propriété est un procédé qui permet de se constituer un patrimoine immobilier à prix inférieur par rapport au coût d’un achat immobilier normal. Il est en effet très courant qu’une société spécialisée (SCPI) construise une maison ou un immeuble dans le but de vendre en démembrement la nue-propriété, tout en restant usufruitier. Celui qui achète en démembrement scpi deviendra alors nu-propriétaire, c’est-à-dire qu’il est propriétaire, mais n’héritera pas des revenus de location du bien, qui reviendra de droit à la société usufruitière. Cependant, le contrat de démembrement est temporaire et dure environ 15 ans, ce qui fait que le nu-propriétaire deviendra propriétaire à part entière à la fin de cette période.

En plus de faciliter la succession et de permettre l’achat à moindre coût, investir en démembrement présente également d’autres avantages considérables, notamment en termes de fiscalité pour le nu-propriétaire. En effet, ce dernier n’aura pas à s’acquitter de taxe foncière ni d’impôt sur le revenu associé à une location, des engagements fiscaux que doit prendre en charge l’usufruitier. Ce dernier est la société qui s’occupe de la gestion du patrimoine immobilier locatif, comme la SCPI immorente.

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Les modalités en cas d’investissement immobilier en démembrement.

Au lieu d’opter pour les placements classiques comme l’assurance vie, beaucoup d’investisseurs choisir de se lancer dans l’investissement immobilier en démembrement, car celui-ci offre plusieurs possibilités. Sachez qu’il existe différents types d’achats en démembrement, dont le plus classique est l’achat en démembrement simple. C’est le cas d’un achat d’un bien par des parents qui deviennent usufruitiers et leurs enfants des nus-propriétaires.

Il y a ensuite l’achat en démembrement croisé qui consiste toujours à démembrer le droit d’une propriété, mais que cette fois-ci, les deux parties achètent à la fois une part d’usufruit et une part de nue-propriété. Cela est généralement utilisé par les couples pacsés.

Enfin, il y a le démembrement immobilier croisé par l’intermédiaire d’une SCI. Dans ce cas-là, deux associés font l’acquisition d’un bien immobilier, l’un devenant usufruitier et l’autre nu-propriétaire, et cela, après la constitution de la SCI.

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